15-64岁人口每年减少200万,持有房产年均亏7%?资金流是楼市软肋

原标题:15-64岁人口每年减少200万,持有房产年均亏7%?资金流是楼市软肋2020年的楼市,远比我们预想的“精彩”。在1月份,业内人士都对今年的市场很乐观,... ...

原标题:15-64岁人口每年减少200万,持有房产年均亏7%?资金流是楼市软肋

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2020年的楼市,远比我们预想的“精彩”。

在1月份,业内人士都对今年的市场很乐观,当时2019年楼市的数据刚刚出炉,年销售面积再次突破17亿平米,年销售额无限接近16万亿元,双双创出历史记录,表面上看,房地产行业的坚挺程度,比2017、2018有过之而无不及。

资金面上,央行开年就降准8000亿,随后又通过各类公开市场操作释放了1.2万亿资金,政策面上,各个城市都跃跃欲试,通过降低购房门槛、买房送补贴等手段,定向“宽松”调控。

然而,在1月下旬,形势急转直下。

数据显示,目前100个城市土地流拍率已经达到40%,达到历史新高,土地溢价率回到8%,也处于历史低点,房地产预售降至冰点,100余城售楼部关门歇业,各个城市处于零成交状态,开发商普遍现金流较为紧张。

按照经济学家盛松成的测算,原本预估一季度房企销售额将达到2.8万亿元。若按损失50%的销售额计算,1-3月份的损失将高达1.4万亿元。

这样的形势,让楼市“小阳春”的希望破灭了。

更有不少专家认为,2020年极有可能成为房地产市场的“分水岭”,无论是销售额还是销售面积,均有可能出现长期下降。

比如,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆认为,10年后,房地产的年均销量可能会降40%,开发商的数量比现在会减少9成左右。

对购房者来说,在2020年买房,持有房产10年后,是不是也有可能“打八折”?

我们从以下2个角度来分析。

1,未来10年的人口形势。

房地产长期看人口,是所有人都明白的“金科玉律”,未来10年,要分析人口形势,需要从两个方面入手。

一方面,是年龄结构的变化。

数据显示,早在2013年,15-64岁的劳动力人口,达到了10.06亿的高峰。随后,直接出现连续5年的负增长,平均每年减少近200万,照这个速度来看,2018年底的数字应该是9.96亿。

结婚率也是在2014年就出现了下降,从9.9‰到后来的9.6‰、9‰、8.3‰、7.7‰,直到2018年,只有7.2‰,经济越发达的地区,结婚率越低。

另一方面,是人口流动的变化。

300万人口以下的城市,已经全面放开落户了。这就意味着,各个城市之间的竞争,将进入到白热化阶段。

现在流动人口有2.4亿人,这些人的走向,决定了未来的房价分布。

参考年轻人口的流动方向,2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人,到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。

珠三角也是如此,2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万,GDP总值达到了75710亿元,人均GDP则达到了12.46万元。

也就是说,未来10年楼市所面临的环境,是老龄化加速、劳动力人口减少,最终导致购房需求减少。

与此同时,年轻人依然会加速涌入核心城市与大都市圈,中西部三线以下城市人口流出态势不会改变,也就意味着当地房价会落入缺乏“接盘者”的困境。

2,未来10年的调控定位。

有两个数据大家参考一下,在2018年,全年房地产调控达到450次以上,2019年,全年各城市发布涉房政策达到了620次,创出历史记录。

调控次数增多,因城施策、房住不炒在各个城市层面得以执行,甚至已经具体到了“因区施策”,这就是国家对待楼市的态度。

举个例子,从去年至今,深圳、南京、广州、成都等城市虽然对人才购房放低了门槛,但中心城区并没有出现任何松动,呼和浩特、唐山等城市,还因为房价过热而收紧了贷款和限售。

还有最近很多城市对房企土地出让金延缓缴纳,苏州不再要求土拍价格捆绑现房和封顶销售,看得出来,就算各地想“托市”,更多的也是从房企供给层面出发,而非直接从限购、限贷等层面释放需求,与以前的松绑楼市手段有本质区别。

明白了这两个前提,我们再来讨论持有房产10年的问题。

经济学家李迅雷曾为刚需族分析利弊,他说:如果房价不涨,那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。

更何况,绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

按照这个思路推演,未来10年持有三线以下城市的房产,即便房价年均涨幅5%的情况下,持有房产每年会亏掉7%,10年时间,房产“打八折”都算少的了。

反之,如果持有核心城市的房产,不缺接盘者,也按房价年均涨幅5%来计算,但折旧率基本可以忽视,租金收益率每年也是持续增长的,10年后能赚多少不敢说,但保本是有可能的。

知名企业家曹德旺也谈到了这个问题。

最近曹德旺在接受采访时说,2020年第一个季度,本来是房地产销售的旺季,现在没人买房了,与此同时房企资金流问题一直突出,房企在没有收入的同时还要还银行的贷款,相信会有不少房地产企业会倒下。

注意曹德旺说的3个字:资金流。

我们的房地产市场,是建立在期房预售制、房企高负债经营前提下的,这种模式也直接造就了很多热衷于投机的囤房者和开发商。

房地产不像餐饮和制造业等负债较低的行业,对开发商来说,一旦销售回款出现问题,高额的负债就成了整个市场的“软肋”。

长期来看,楼市的高负债模式必然不会一直持续下去,结合上文说到的人口结构、大小城市分化、人口流动的趋势,对二线以下的绝大部分城市来说,长期持有房产并不是一个好的选择。

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