宋清辉:海南打响取消商品房预售“第一枪”产生的影响有多大?

原标题:宋清辉:海南打响取消商品房预售“第一枪”产生的影响有多大?著名经济学家宋清辉向8号楼表示,海南此举释放出楼市调控趋紧信号,意在强化限购、打击炒房行为,为... ...

原标题:宋清辉:海南打响取消商品房预售“第一枪” 产生的影响有多大?

著名经济学家宋清辉向8号楼表示,海南此举释放出楼市调控趋紧信号,意在强化限购、打击炒房行为,为自由港的建设发展提供了良好的外部环境。那么取消预售制,将会对海南楼市整体格局产生多大的影响?宋清辉直言,推行该制度将直接影响海南房地产市场的供需关系,加快房地产市场洗牌步伐。

琼岛楼变|为何是海南打响取消商品房预售“第一枪”?

8号楼工作室 文|李诗韵

近日,海南再次出台政策收紧楼市调控,其中更是提及取消商品房预售,成为全国首个推行现房销售的省份。

2010年,海南宣布建设国际旅游岛,自此海南便成为一块投资热土,房价被推至高位,房地产一度成为其支柱产业。为平稳房地产市场同时改善产业结构,海南以一次又一次大力度的楼市调控释放出它转型的决心。

“海南历史上曾经犯过三次错误,自贸区(港)是当前海南产业转型的最大机遇。如果这一次还重蹈覆辙,可能以后就很难得到政策倾斜,因此海南也是急切的想要抓住这个风口期。”智谷趋势研究员黄汉城向8号楼分析称。

海南再出楼市新政 加大调控力度

3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发电竞预测《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。《通知》称自3月7日起,对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房,并规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,《通知》中提到的限购政策有助于规范当前购房行为,也是在此前对外来人口限购以后,对省内户籍人口等提出的收紧性政策。“尤其是此前海南省出台人才落户等政策,各类户籍人口数量在增加。从落实人才购房政策、巩固房住不炒精神等角度出发,对于本地户籍人口等购房也需要规范。”

著名经济学家宋清辉

著名经济学家宋清辉向8号楼表示,海南此举释放出楼市调控趋紧信号,意在强化限购、打击炒房行为,为自由港的建设发展提供了良好的外部环境。

自2010年海南开始宣布建设国际旅游岛,滚滚热钱投向这片土地。8号楼翻阅海南统计局数据得知,2011年开始海南房地产开发完成投资一直保持高速增长态势,2011年至于2013年该项数据分别为,41.7%、33.7%、35.0%,2015年至2017年分别为19.0%、4.9%、14.9%。

不可否认,房地产为海南经济做出了不少贡献,但海南的房价也一度被推至高位,与本地居民收入相比形成较大差距。国信房地产信息网报告指出,如果按套均面积106平方米、家庭户均规模为2.9人来计算,海南2018年的房价收入比仅次于北京和上海。

在平稳房地产市场以及改善产业结构背景下,2018年海南实行全域限购,出台了“422”史上最严调控政策。自此,从供给到需求端,数据一直走下坡路。房地产开发投资增速出现拐点,2018年同比下降16.5%,2019年同比下降22.1%。

 打响取消商品房预售“第一枪”

在一系列强有力调控政策下,海南省房地产调控成效可以说基本达到预期。而《通知》出台的调控政策跟以往不同在于,海南省规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。此项制度一出,立即在社会引起广泛讨论,皆因海南成为了全国首个推行现房销售的省份。

商品房预售以及现售制度都是我国商品房销售方式,但市场上以预售制度为主。

商品房预售制度,俗称卖期房、卖楼花,指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。建立初衷是为解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。

而现售商品房则要求房地产开发企业,在具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;持有建设工程规划许可证和施工许可证等基础上,房屋还需通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

商品房预售制度源起香港,引入内地并且运行已26年,在运行中预售制度虽然解决了开发商资金周转问题,但也引发了包括质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题。

而关于是否应该取消商品房预售制度,牵扯到多方利益,曾有地方试点运行,但并未有省份能真正全省推行。那么为何海南省能做到?

黄汉城向8号楼表示,自从2018年出台最严限购令之后,海南的经济发展增速比较平缓。海南正处于建设自贸港的关键转型时期。加强调控政策,有利于海南破除外界对其房地产加工厂的刻板印象,帮助其导入人才和产业。

确实,海南在经历调控后交出一份令官方满意的数据。“海南省2018年4月22日实施全域限购政策以来,房地产调控成效明显,基本达到预期目标。”海南省住房和城乡建设厅党组书记、厅长霍巨燃在3月7日发布会向媒体透露。

2019年,海南全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在1.5万元/平方米左右。同时,海南省三次产业结构优化为20.1:20.6:59.3,固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%,提高6.9个百分点。

黄汉城认为,海南历史上曾经犯过三次错误:走私汽车,房地产泡沫崩盘以及国际旅游岛建设时沦为房地产加工厂。“自贸区(港)是当前海南产业转型的最大机遇。如果这一次还重蹈覆辙,可能以后就很难再得到政策倾斜了,现代化进程又得延后。因此海南也是急切的想要抓住这个风口期。”

现售制度需配合其他救市政策出台

但取消预售制度推行现售制度并非想象中简单,早在2010年,广西也曾酝酿在南宁试点,取消商品房预售制度,开展现房销售试点。不过据媒体报道,因条件不成熟,上述试点一直未开展。

取消预售推行现房销售制度,首先对于开发商资金运转要求较高,中小开发商可能会放弃考虑。时代周报报道称,某央系房企华南区域投拓人士表示其公司一般不会轻易拿现售项目,“主要是资金成本太高,但是如果拿地成本足够低、拥有较高回报率的话,企业也会适当考虑。”

此外,现售制度会否导致楼盘项目开发周期变长,开发商无法通过预售快速推进项目,提升成本,最终由购房者买单?对于该问题,社会讨论也较多。

黄汉城认为并不排除这种情况发生,“现房销售应该是一套组合拳,要配合其他救市政策出台。比如说在符合条件的情况下,允许开发商土地款可申请延期或分期缴付等。通过提高开发商融资能力,来避免将成本转移到购房者身上。我们允许地方政府实验,但也要密切关注市场反馈,一旦政策效果跟预想的不同,就需要及时纠偏。”

但无论如何,海南省还是走出了第一步。那么取消预售制,将会对海南楼市整体格局产生多大的影响?

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于开发商来说,资金约束性更大,投资拿地等也会更加理性。宋清辉直言,推行该制度将直接影响海南房地产市场的供需关系,加快房地产市场洗牌步伐。

对于未来海南楼市走向,黄汉城认为,“一手房供应会减少。一是现房销售对开发商的资金回转造成压力,提高了房地产业的进入门槛,二是政策冲击下,非常考验房企的融资能力,一些小开发商可能会受到冲击破产。三是入市周期变长了。由于一手房供应减少,刚需以及投资客会涌向二手房市场,刺激二手房买卖交易。”原标题:琼岛楼变|为何是海南打响取消商品房预售“第一枪”?

责任编辑:霍琦

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